Iako se u javnosti često govori o nedostatku zemlje za obradu i uzgoj, u Hrvatskoj je poljoprivredno zemljište među najjeftinijima u cijeloj Europskoj uniji. Mnogima to zvuči paradoksalno – posebno u zemlji s dugom poljoprivrednom tradicijom i velikim potencijalom za ekološku i specijaliziranu proizvodnju, poput maslinarstva. No podaci su jasni, a razlozi višeslojni.
Zašto je poljoprivredno zemljište jeftino
Prema najnovijim podacima Eurostata, prosječna cijena hektara obradivog tla u EU u 2023. godini iznosila je 11.791 eura, dok je u Hrvatskoj bila upola niža – svega 4491 eura. Time smo na samom dnu europske ljestvice, dok u zapadnoeuropskim zemljama, primjerice Nizozemskoj ili Luksemburgu, cijena hektara obradive zemlje doseže i više od 70.000 eura.
Niska cijena zemljišta posljedica je dubokih strukturalnih problema:
Nepotpuna vlasnička dokumentacija i usitnjenost parcela
Velik dio zemljišta još uvijek nije u potpunosti sređen u zemljišnim knjigama, a česte su situacije gdje jedna parcela ima desetke suvlasnika. Osim toga, zemljište je često podijeljeno u sitne čestice koje su teško obradive i neisplative za ozbiljniju proizvodnju.
Odlazak sela i starenje ruralnog stanovništva
Sve manje ljudi ostaje živjeti i raditi na selu. Mladi se iseljavaju, starije stanovništvo više ne obrađuje zemlju, a interes za kupnju u mnogim krajevima gotovo i ne postoji.
Slaba infrastruktura i prometna nepovezanost
Mnoge ruralne sredine nemaju osnovnu infrastrukturu – dobar put, pristup vodi, internetu ili servisima. Zemljište u takvim uvjetima ne može imati veću vrijednost, bez obzira na plodnost.
Neaktivna politika upravljanja državnim zemljištem
Država godinama odgađa ključne reforme, poput transparentnog raspolaganja državnim poljoprivrednim zemljištem i ubrzanja procesa zakupa i prodaje. Bez jasne strategije, tržište ostaje zamrznuto, a cijene – niske.
Što to znači za poljoprivrednike?
Iako se niska cijena zemljišta na prvu može činiti kao prednost, u praksi stvari nisu tako jednostavne:
POZITIVNO: Onima koji žele ulagati, osobito u trajne nasade poput maslina, vinove loze ili lavande, niske cijene omogućuju povoljan ulazak u posao. Posebno ako se radi o većim parcelama u priobalju ili zaleđu.
NEGATIVNO: Vrijednost zemljišta teško se unovčava, upis u zemljišne knjige može trajati godinama, a usitnjene čestice traže dodatna ulaganja u okrupnjavanje i uređenje.
U budućnosti bismo ipak mogli svjedočiti određenim promjenama:
Od 1. srpnja 2023. ukinut je desetogodišnji moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta strancima. Time su državljani i pravne osobe iz zemalja EU, EEA i Švicarske stekli pravo kupnje pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani. To bi moglo povećati interes, osobito u atraktivnim područjima.
Europski fondovi za ruralni razvoj potiču obnovu sela, gradnju infrastrukture i modernizaciju OPG-ova, čime raste i atraktivnost zemljišta.
Geopolitička nesigurnost i klimatske promjene u drugim dijelovima Europe potiču strane ulagače da razmišljaju o Mediteranu kao sigurnijem prostoru za dugoročne poljoprivredne projekte.
Hrvatska je još uvijek zemlja s jedinstvenim potencijalom: kvalitetno, povoljno zemljište, raznolika klima, tradicija maslinarstva i pristup EU fondovima. Iako se na tržištu zemljišta osjeća tromost, sve više ulagača prepoznaje priliku u napuštenim maslinicima, brdskim parcelama i starim suhozidima. Jer iako je hrvatsko zemljište trenutno najjeftinije u Europi, to neće zauvijek ostati tako.
Oliver Bogdan
Novi broj časopisa Maslinar možete naručiti na sljedećem linku
